泰国不动产买卖中的管辖及法律适用选择 | 耀时涉外原创

泰国不动产买卖中的管辖及法律适用选择 | 耀时涉外原创

张晓宇 谌红莹 

随着中国企业赴泰投资的火热，泰国不动产市场亦备受关注。海外不动产交易涉及复杂的法律问题，尤其是在不动产交易的法律适用与管辖选择问题上。实践中，泰国卖方提供的不动产交易合同通常约定将争议提交不动产所在地泰国法院管辖、适用泰国法律，中国买方则通常希望约定将争议提交中国法院或中国仲裁机构管辖、适用中国法律，那么，后者是否可行呢？

PART 一、能否选择适用中国法？

根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，不动产物权，适用不动产所在地法律。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，合同当事人可以通过协议选择合同适用的法律，只要这种选择不违反强制性法律规定。

因此，在中国法下，对于物权性泰国不动产争议，例如与泰国不动产物权的设立、变更、转让和消灭有关的争议，应适用不动产物权所在地法律，即泰国法律；对于非物权性泰国不动产争议，例如与不动产交易有关的付款、交付、违约责任等合同性争议，双方当事人可以约定选择适用中国法。

PART 二、能否约定将争议提交中国法院管辖？

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。因此，在当事人选择适用中国法的情况下，对于境外不动产，即便当事人约定由中国法院管辖，中国法院仍可能因缺乏管辖权而不予受理；在当事人选择适用泰国法的情况下，中国法院需在依法查明泰国法律、界定不动产纠纷的具体性质后，方能确定是否予以受理。另外，即使中国法院最终受理了案件，由于泰国并未有承认与执行外国判决的成文法，中泰之间也未签订互相承认与执行彼此判决的双边条约或国际条约，中国法院的判决也很可能无法在泰国得到承认与执行。

PART 三、能否约定将争议提交中国仲裁机构管辖？

对于非物权性泰国不动产争议，根据境内外实践，当事人可以通过合同约定，由某一仲裁机构进行仲裁并解决争议，在此背景下，选择中国仲裁机构来处理非物权性泰国不动产争议是可行的，前提是被选择的中国仲裁机构能接受并执行该种管辖安排。但当事人也应该意识到，尽管中泰同为《纽约公约》成员国，中国仲裁机构裁决在泰国得到承认与执行并不是全然确定的，泰国法院仍可能因公共政策、专属管辖或法律差异等，拒绝承认和执行中国仲裁机构的裁决。对于物权性泰国不动产争议，则应适用泰国法、属于泰国法院专属管辖范围。

PART 四、能否约定将争议提交泰国仲裁机构管辖？

泰国《仲裁法》允许当事人通过仲裁解决商业纠纷。对于非物权性泰国不动产争议，当事人可以约定提交泰国仲裁机构仲裁；但对于物权性泰国不动产争议，属于泰国法院专属管辖范围，当事人不能选择仲裁，仅能提交泰国不动产所在地法院处理。

泰国目前拥有多个仲裁机构，如泰国仲裁委员会（TAI）、泰国仲裁中心（THAC），以及由THAC代管的泰中国际仲裁与调解中心（TCIAC），为中泰间的不动产非物权争议提供了便捷的解决途径。其中，泰中国际仲裁与调解中心（TCIAC）由泰国仲裁中心(THAC)、海南国际仲裁院(HIAC) 以及泰中法律联盟协会(TCLAA)共同成立，提供泰语、汉语和英语的多语言仲裁和调解服务，相比提交泰国法院处理不动产纠纷，耗时更短、保密性更强。

提醒注意的是，无论选择在何处仲裁，交易双方应务必在不动产交易协议中约定有效的仲裁条款，并应充分认识到，若发生涉及物权的泰国不动产争议，即使在协议中约定了仲裁，该约定仍可能因违反专属管辖约定而无效、最终由不动产所在地泰国法院管辖。

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