购得法拍房遭拒不腾退，房屋买受人该如何救济？ | 耀时原创

购得法拍房遭拒不腾退，房屋买受人该如何救济？ | 耀时原创

缪冬辰 

法拍房主要指被法院强制执行拍卖的债务人房屋，以拍卖所得款项偿付债权人的债权，是债权债务纠纷执行程序中常见的财产处置方式。法拍房的优点是房价低，起拍价一般低于市场价且部分地区不受限购政策约束，因此近年来广受关注。但购买法拍房也存在较大风险，实践中法拍房原房主拒不腾退房屋或房屋被第三人长期占用的案例频频出现，导致买受人的合法权益遭受严重侵害。因此面临上述问题后如何进行救济也是当下普遍关注的问题。本文旨在通过分析相关问题的应对措施，为法拍房意向购买人依法维权提供参考借鉴。

PART 一、法拍房被占用的常见情形

1. 被执行人及其亲属占用

被执行人大多为法拍房原房主，房屋被采取拍卖措施前，被执行人或其家属长期居住在该房屋中。在拍卖交易完成后，被执行人及其亲属既未主动腾让房屋，也不愿配合法院执行部门在指定期限内完成腾退，尤其是当房屋居住成员中存在老幼病残时，该占用情形所引发的矛盾就显得尤为突出。

2. 债权人占用

实务中被执行人对外可能涉及多个债务，个别债务处理过程中与债权人达成了以房抵债协议，后因被执行人未按协议履行导致案涉法拍房被其他债权人长期控制和占用。

3. 承租人占用

实务中有许多法拍房在被法院查封前已出租给第三人，甚至有部分执行人在房屋被查封后还与第三方订立房屋租赁协议。如案涉房屋拍卖时租约尚未到期，承租人可能拒不配合腾房，依据租约主张承租权利或提出执行异议。

PART 二、房屋买受人的救济路径选择

普遍认为，法拍房的腾退工作应当是由法院执行部门负责，但实践中出现买受人就房屋腾退工作与占有人协商无果向法院申请强制清退时却被告知需另案起诉情形。那么，法院到底是否有腾退法拍房的义务，何种情形下买受人需要通过另案诉讼来进行救济？

1. 通过执行程序解决

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第二十七条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行；《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》第18条第三款规定，拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。上述规定明确执行法院具有腾退法拍房的程序性义务。此外，地方各级法院也出台相关规定明确腾退法拍房的各项原则。如《安徽省高级人民法院执行局关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》第三条第一款规定，执行法院拍卖房屋时，原则上应当先清空后拍卖；确有特殊情况未能清空的，可先行拍卖，但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因，且必须在交付前予以清空；江苏省高级人民法院发布的《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》第8条，省法院《关于正确适用<最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定>若干问题的通知》（苏高法电[2017]217号）第三条明确规定：人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。据此，除保留租赁关系拍卖或有其他法定事由外，执行法院应当将拍卖的不动产腾空后交付买受人，严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空”。

在黄居会、胡蓉排除妨害纠纷（2019）川01民终9584号一案中，一审法院认定涉案房屋系黄居会竞拍购得的财产，因胡蓉占有涉案房屋拒不移交引发的腾退争议，应当通过执行程序予以解决，即根据相关法律规定申请强制执行以完成财产移交。黄居会的起诉要求胡蓉排除妨害、限期腾退以及支付租金损失和物管费损失，不属于人民法院受理民事诉讼的范围和一审法院管辖。二审法院经审理认为，该案争议焦点是胡蓉占有涉案房屋拒不按时移交引发的腾退争议是否属于民事案件的受理范围。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条（现第二十七条）规定，因在执行程序中，被执行人占有财产拒不移交及衍生的相关问题，应当通过执行程序予以解决。最终驳回上诉，维持原裁定。

2. 另案起诉

既然法律规定法拍房的强制清退应在执行程序中予以解决，那何种情况下需要另行起诉排除妨害予以救济？实务中可视买受人能否通过执行程序解决而进行区分。如执行法院尚未将法拍房移交给买受人，则普遍认为应通过执行程序而非另案起诉；如执行法院已将法拍房移交给买受人，并与买受人办理完成房屋交接手续，即拍卖程序已经终结的情况下，则事实上难以再通过执行程序解决。此时买受人只有另行提起排除妨害之诉，要求占用人腾退房屋，并在拿到执行依据后依法启动强制执行程序才能继续推进法拍房的强制清退工作。

在新吴区每日鲜生鲜店与无锡铭通信机械制造有限公司排除妨害纠纷二审（2020）苏02民终4380号一案中，梁溪区法院在司法拍卖网络平台拍卖坐落于无锡市坊镇路的房屋。铭通信公司以最高价竞得后，根据法院作出的执行裁定书于2018年4月将上述房屋过户登记在其自身名下。本案被告每日鲜生鲜店主张其自2017年10月1日开始使用案涉房屋至今，并于诉讼中提交无锡中院在先作出的民事裁定书证明本案铭通信公司不应该提起排除妨害纠纷之诉，如果主张权利应向执行法院要求继续执行，经质证，铭通信公司认为在竞买成功标的物后，取得标的物所有权时，执行程序已经完结，标的物没有占用的情况，处于空置的状态，后来才被每日鲜生鲜店占用，故已经不属于在执行过程中没有处理完毕的事宜。诉讼中，一审法院向梁溪区法院执行局就案涉房屋拍卖事项进行调查并制作调查笔录，被告知整个拍卖程序已经终结，在拍卖过程中，法院至现场张贴有公告，但没有案外人向法院提出过异议，后法院与买受人铭通信公司确认了交接完毕。法院认为梁溪区法院已经完成了拍卖程序，且与铭通信公司完成了案涉房屋的交接，现铭通信公司通过民事诉讼途径要求每日鲜生鲜店搬出本案诉争房屋并交付给铭通信公司，不违反法律规定。最终驳回上诉，维持原判。

通过上述案例可以看出，买受人通过司法拍卖取得法拍房后，房屋完成移交之前第三人仍非法占有拒不移交，属于执行部门尚未完成对依法拍卖财产交付的情形，属于原执行案件执行过程的问题，可继续申请法院强制执行，不属于新的民事侵权行为，不宜另案提起排除妨害之诉。但如执行法院已完成拍卖程序并与买受人完成房屋交接后出现第三人占用房屋拒不腾退的情形，买受人有权提起排除妨害之诉。

PART 三、实务建议

为避免不必要的纠纷和诉累，建议法拍房意向买受人在参与拍卖时注意如下事项：

1. 对法拍房进行前期背景调查，留意拍卖公告中对法拍房现状的描述，如是否存在对外出租或长期租约的情形；

2. 进一步现场核实法拍房是否存在被执行人、债权人、第三人或无人认领物的占用及欠费、欠税等情形；

3. 如购买法拍房后仍存在第三人占用情形，应及时要求执行法院根据相关规定进行清退后再办理交接手续，并在完成移交后及时采取上锁等措施对房屋进行有效控制；

4. 如拍卖或执行程序终结后法拍房仍存在被第三人占用的情形的，应当保留相关证据并及时提起排除妨害诉讼维护自身合法权益。

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