案外人基于租赁权提出执行异议及执行异议之诉案件策略分析——以申请执行人视角 | 耀时原创

案外人基于租赁权提出执行异议及执行异议之诉案件策略分析——以申请执行人视角 | 耀时原创

赵佳 

司法实务中，申请执行人基于对被执行人名下不动产（主要为房屋土地等不动产）的查封进而申请法院强制执行房屋的案例极为常见。但是法院在执行不动产的过程中，案外人往往基于对处置房屋享有租赁权请求执行法院排除强制执行。申请人应当如何应对处理，本文从以下角度进行策略分析，以便维护申请人合法的执行权益。

PART 一、审查不动产租赁权是否为法院查封前合法有效成立

案外第三人以对被执行人名下房屋享有租赁权提起执行异议能否排除申请执行人基于“查封权”启动的强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》、《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》之规定，需要依据不同情况进行分析。

1. 案外人在法院查封不动产之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，可以阻止不动产的交付。

《执行异议和复议规定》第 31 条规定了承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

根据规定，案外人基于“承租权”排除强制执行需要同时满足两个条件。一个是案外人与被执行人须在法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同。另外一个，执行标的物需在法院查封前就已被承租人实际占有使用，占有和使用是判断租赁权是否客观真实的重要权利外观，并且承租人已经支付了租金。

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》第2条规定，（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。

（2）承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。

实践中，在此种情况下案外人基于租赁权可以排除法院的强制执行是指阻止对不动产的交付，不是说不允许司法拍卖涉案房屋；原则上法院直接对带有租赁权的标的物“带租拍卖”即可。相关买受人竞买成交后，不得影响承租人继续以合法租赁权使用承租房屋。申请执行人可以“带租拍卖”尽早实现债权。

2. 案外人在法院查封房屋之后签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，不得排除法院的强制执行。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第 24 条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》第1条规定，承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百三十二条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。

PART 二、不动产租赁合同的审查与虚假合同认定

案外人基于租赁权提起执行异议能排除强制执行，但司法实践中常对租赁合同的有效性如何审查，对承租人与被执行人恶意串通通过“倒签租赁合同”、“虚假签订租赁合同”等侵犯申请执行人的合法权益如何处理，却尤为重要。

1. 租赁合同有效性审查

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》第2条3款规定租赁物具有下列情形的，应分别根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条以及《民法典》第七百零六条的规定认定租赁合同的效力：

①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；

②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；

③租赁期限超过临时建筑的使用期限的；

④当事人以房屋租赁应办理登记备案手续为由主张合同效力的。

根据以上规定可以就实务中合同的不动产租赁有效性进行确认。

另外，就长期租赁合同的审查更应注意其真实与有效，否则对申请人的执行权益有实质性的影响。对承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：

①租赁合同的订立时间；

②租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；

③租金支付是否违反常理；

④是否办理房屋租赁登记备案手续；

⑤是否存在名为租赁实为借贷情形；

⑥租赁房屋是否实际转移占有使用；

⑦是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。

案涉不动产为被执行人或其他人占有使用，承租人仅以其已向房产管理部门办理登记备案，并将该不动产登记为新设公司营业地址为由主张租赁权的，应认定其未实际占有并使用该不动产。承租人已在租赁的土地或房屋内从事生产经营活动，包括已将租赁物用于生活、生产、经营、已进行装修或以其他方式行使对租赁物的实际控制权的，应视为承租人实际占有并使用租赁物。

笔者实践中遇到虚假签订不动产租赁合同十五年违背以上规定追究处罚的案例。

2. 虚假租赁的认定

江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》第3条规定，案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：

（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；

（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；

（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；

（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的；

（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；

（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。

PART 三、结   语

案外人基于租赁权提出执行异议和执行异议之诉，在保障承租人合法权益的基础上，如何去维护申请执行人的合法执行利益，在司法实践中任重道远。笔者认为，应当加大对恶意串通阻碍执行、签订虚假合同侵害申请执行人利益的情形加大惩戒力度，情节严重的须追究刑事责任，维护司法权威，保障司法公正，促进执行工作的有效开展。

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