租客自杀变凶宅，房东索赔获法院支持 | 耀时案例

租客自杀变凶宅，房东索赔获法院支持 | 耀时案例

刘启明 

引言：

耀时所近期成功处理了一起租客在出租房自杀引发的房东索赔案件，最后协助房东获得了法院对赔偿请求的支持。鉴于近年来出租房发生自杀事件较为频发，但房东索赔过程往往非常艰难，本案的胜诉具有相当的典型意义。本案由耀时所刘启明律师承办。

基本案情：

本案房东是一位年轻女孩A，将自有房屋出租给B（二房东），B将此房屋经营民宿生意，A和B的租赁关系已存续两年。某天，B突然联系当事人表示要提前解除合同，退房不租了。A感到不明就里，不久接到派出所电话，派出所告知A，房子里发生了一起自杀事件。A震惊之余非常害怕，与B进行了多次沟通，认为房屋租赁期尚未届满，而事发在B使用其房产经营民宿期间，希望能够协商共同处理此事，但B坚持退租。该房产是A名下唯一房产。发生自杀事件后，不仅A不敢自己住，再次出租、出售都成了老大难，房屋价值也大大贬损。房东A找到耀时所，希望获得专业帮助。

办案策略：

办案律师接受咨询、了解案情后，认为房东A在整个事件中没有过错，但其合法权益显然遭到了损害。但这个案件存在着合同和侵权两种法律关系，谁应承担什么样的责任，尚需要理清。刚开始，刘启明律师考虑从侵权责任入手，向自杀者家属主张房屋贬值损失入手，但该思路有大量事实不易查清，大费周章且很可能无果。有没有可能有其他的维权渠道呢？

通过查询相似吉屋变凶宅的案例，结局几乎是一边倒：房主诉讼主张“凶宅”房屋贬损赔偿，因难以证明贬值损失、精神损失的金额，亦难以确定其实际发生，或者认为贬值损失与自杀行为间不存在因果关系等，而纷纷败诉。但本案存在一个对房东A非常有利的事实情节，就是二房东B是承租房屋后对外开展日租、短租活动的且长期以此谋生。因此，一方面，B应根据租赁合同对房屋承担维护和保管义务，该义务不以“过错”为要件；另一方面，B作为一个具有长期对外租赁经验的专业人士，因害怕不敢再踏入房屋、拒绝继续承租，这恰恰成为该房屋价值贬损的一项有利证明。

最终，办案律师决定从B违约行为切入诉讼，将房东A的损失装入承租人的相关合同责任中；同时，B事发后即要求提前解约、认为自己不需要承担任何责任、拒绝沟通，这表明其具有相当的恶意，A则是完全的受害者，如果让A独自承受这些损失和压力，有违“公平”原则。

办案律师将自己的诉讼思路与A沟通后，A非常认同，并配合办案律师顺利完成了立案的工作。对于诉讼请求的数额，办案律师向其分析了巨额赔偿诉求往往无果，贬值损失走鉴定流程花费高昂却不一定实现证明目的，建议其根据本案实际情况合理的主张，从诚实信用的角度出发争取法官最大支持。

法院判决：

法院最终从公平原则角度出发，支持了房东A的大部分主张，判定二房东B依法应当承担房屋空置损失赔偿并对于房屋价值贬损的适当补偿。

简要评论：

本案从接案到判决，历时两个半月，进展快速而卓有成效。前期主要得益于诉讼策略的反复研究和正确选择，当事人自身的坚持、对律师的支持，后期进入立案程序后法官对于案件反映迅速，案件事实调查清晰，最后判决结果公平公正，从法律的角度实现了原被告之间的利益平衡。